楼市出新政：二手房交易税有望调整
楼市出新政：二手房交易税有望调整
楼市调控又有新动作，最新消息，二手房交易营业税有望调整。针对完善二手房交易营业税有关政策，有关部门正在各大城市和机构之间展开调研，听取各方意见并评估该税种的价值，在充分论证的基础上，未来有可能对其进行调整。
据中国证券报的报道，2011年之前，我国二手房交易免征营业税的期限为两年。但随着房地产市场过热现象明显，投机投资需求旺盛，2011年初，国务院出台“新国八条”规定，未满五年的二手房交易，统一按销售收入全额征税。该政策沿用至今。据业内人士分析，在很长一段时间内，该政策对于遏制房地产市场非理性膨胀、抑制投机投资需求起到了明显的作用。
然而，如今房地产市场交易相对冷淡，业内人士建议，为刺激市场交易，二手房交易营业税的免征期限应调整至2年。而在有关智囊机构向监管层提交的调研报告中，便包含了上述建议。
值得注意的是，经过多轮调研，监管层对当前房地产市场做出“供大于求”的判断。国庆节前夕，央行、银监会联合发文，调整首套房认定方式。住建部、财政部、央行近日联合发文，降低住房公积金申请门槛。业内人士指出，上述调整的目的在于刺激市场交易。在限购逐步放开、限贷政策大为放松的基础上，下一步税收政策也将更趋完善。
除此以外，在房地产交易税收环节，除营业税外，未来如果市场需要，不排除有更多调整，以降低交易成本，促进市场成交。
新政效果显现
事实上，在二手房交易营业税调整这一消息传出之前，一系列房地产调控的组合拳已经出台，比如公积金贷款政策等，并且调控效果也有显现。
日前，三部委联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地放宽公积金贷款条件，包括连缴6个月就能申请贷款，二套房也可申请贷款等。同时实现公积金异地互认、转移接续，并取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目，以减轻贷款职工负担。
值得注意的是，公积金新政在各地的待遇颇为不同。据第一财经日报的报道，河南新政早出，但迟迟未能落地。武汉公积金贷款门槛的降低可能释放更多改善性需求，缓解房地产库存压力。四川在公积金异地互认方面有一定说法，明确只能在户籍所在地申请公积金贷款。至于广州，其最新通过的公积金新政与三部委的《通知》存在抵触，而且广州每月公积金贷款限额10亿元，申请公积金贷款比抢春运火车票还难，面临着“无米下炊”的窘境。
在广州，申请公积金贷款比春运抢票还难。报道援引广州市住房公积金管理中心主任夏卫兵的话称，目前广州公积金提取比例已超过警戒线，达全国最高，北京和上海提取比例为50%，相比之下，广州新增提取比例高达76%，个别月份甚至超过八成，该政策主要是为了保证缴存职工能公平公正申请住房公积金贷款。
报道称，从7月起，广州每月公积金贷款限额10亿元。例如8月与9月的新增额度都是当天上午就被抢光，在广州申请公积金贷款比抢春运火车票还难。由于等待的时间太长，很多新的楼盘项目已经拒绝买家用公积金贷款购房。
谈及原因，业内人士预计“主要还是缺钱。”而相关人士表示，未来广州的公积金政策会按照国家要求进行改动，但可能会采取一些“折中”的办法，比如在二套房方面，可能规定二次贷款也可以用，但要优先第一套的做法。这样一来，在首套贷款都要排队的情况下，二套等待的时间就更长。“等待的时间一长，很多人自然就会转向商业贷款。”
广州一家开发商人士预计，在9月底央行释放房贷红利后，如果接下来房贷利率能调整到基准利率的8.5折左右，加上在审批时间上的优势和开发商的引导，相信不少广州购房者会考虑放弃排队等公积金，转向商业贷款，目前公积金贷款排长队的现象也有望得到缓解。
针对部分城市贷款发放率较高、资金流动性紧张、职工贷款排队轮候等现象，《通知》要求，住房公积金个人住房贷款发放率在85%以上的城市，要主动采取措施，积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷款。各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。
房企的体验冷暖不一
据每日经济新闻的报道，除了公积金政策的调整，对于房地产企业来说，融资方面的政策调整是最急需的。报道称，对于正陷入高债务压力的房企而言，融资窗口重开有望带来活水。
然而，并不是每一家房企都有机会从开闸的资金市场获得资金，即使有机会获得房地产融资，也有可能面临贫富不均的局面，这一局面有可能让大开发商在并购中小企业方面获得更好的机会。
报道称，在3月份上市房企再融资放开后，9月初市场传闻上市房企将获准发行中期票据，随后多家上市房企陆续发布中期票据发行申请。在9月30日发布的房贷新政中，央行不仅强调商业银行在信贷上支持房企的合理融资需求，更首次提出支持房企发行债务融资工具，国内房地产融资逐渐实现从 “堵”向“疏”转变。
然而，不同房企在这波融资窗口重开中得益程度均有不同。更令人担忧的是大量依赖高息融资的中小型非上市房企。在海通证券房地产行业首席分析师涂力磊看来，此轮地产新政明显利好大型上市房企，预计它们将加速兼并收购非上市中小房企，强者恒强的经营格局将得到进一步稳固。
黄立冲表示，“与开发贷款相比，允许符合条件的房地产企业发行中期票据，其实是房企融资层面的更大利好”，上市房企主要融资渠道按成本从低到高排序是定向增发、企业债、开发贷款、信托融资。信托融资成本多在10%以上，开发贷款银行实行总量控制规模难以扩大，定增审核又较为复杂，企业债需要国土部审批，中期票据可以说是成本最低且手续最简化的融资方式。
报道称，包括万科、富力地产、华夏幸福、金融街等多家上市房企陆续发布拟发行中期票据的申请公告，竞抢“头啖汤”。但并非所有上市房企都能从中期票据开闸中受益，朱一鸣预计，为了防范风险，监管层会对发债企业进行严格限制，预计银行间债券市场将重点向三类房企开放：一是龙头房企，如万科、保利等；二是财务稳健的中型房企，如华润置地、招商地产等；三是专注保障房和新型城镇化的房企，如华夏幸福。
值得注意的是，与国内房地产融资松绑相比，近年来受到国内房企依赖的海外融资却呈现紧缩的势头。
根据数据研究供应商Dealogic的统计，今年1月至8月，房企总计在海外市场上发行了524亿美元(折合约3217亿元人民币)的债券，比2013年同期增长100%。但Dealogic也发现，国内房企海外债券融资成本也在不断上涨，以保利地产于今年4月份发行的五年期海外债券为例，票面利率为5.25%，去年发行的类似债券仅为4.5%。
事实上，“尽管央行也提出继续支持房地产开发企业的合理融资需求，但这并不意味着所有房企都能获益”，新城控股高级副总裁欧阳捷称，根据他与部分商业银行行长的接触了解到，今年银行发放开发贷款的目标客户几乎都集中在全国百强企业，这批企业也必然将成为新政的最大受益者。
一家小型房企总裁也透露，对于百强以外的房企，银行发放开发贷款会根据不同的项目评估决定是否放款，考量的因素包括地理位置、土地价格、产品定位、开发进度甚至降价可能性，部分一线城市目前更要求项目在拿到预售证后才发放开发贷款，企业若没有较大的规模，项目也并非处于核心地段，要想拿到开发贷款基本不可能。
在欧阳捷看来，无论是开发贷款、中期票据、海外融资还是股权融资，只有上市房企才能从中受益。数量庞大的中小型开发商不仅难以从银行获得开发贷款，即便是信托产品也由于银行收紧表外业务受到影响，利息高昂的地产基金或者民间借贷是它们的主要资金来源，因此融资开闸最终会加固“强者恒强”的局面。
值得注意的是，本次央行出台的房贷新政中，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。
MBS是指银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的集合体 (pool)，利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保，发行券商会将抵押集合体所产生的本金与利息转移支付给MBS的投资者。
报道称，“央行鼓励商业银行发行MBS的目的之一，是为了缓解今年以来商业银行收缩房贷所带来的负面冲击，吸引更多社会资金支持房贷业务”，由于大部分商业银行地产类贷款的头寸已经很高，且综合负债成本攀升，在房地产市场下行的环境下，无论是出于控制风险还是追求收益，银行做按揭贷款意愿不足。通过发行MBS，银行可以把过去发放的房贷以证券的形式卖出去以腾出更多的资金头寸，同时也能降低在房地产领域的头寸以减小风险。
然而，美好的前景并不意味着MBS的发展将一帆风顺。礼德财富CEO洪凯彬表示，发行MBS首先要解决信用担保的问题。美国的MBS市场之所以发达是因为两房(即房利美与房地美)的担保，由于两房同样具备国家信用，MBS的利率比美国国债要稍高一点，投资者自然愿意购买。但国内的MBS单靠商业银行并无法提供如此高级别的信用担保，这需要一家超大型的保险机构或者政策性银行解决信用担保的问题。
此外，目前五年期国债票面年利率达到5.41%，银行发行的1年期理财产品收益率也有5%以上，信托产品的收益率更达到9%~10%，但几年前发放的房贷基本都是基准利率85折左右，平均利率约在5.56%，扣除管理费用后提供给投资者的收益可能更低，长短期利率倒挂导致现阶段MBS收益率难以对投资者产生吸引力。
事实上，银行发行MBS的积极性较高，目前至少3家银行正在为发行工作做准备。
据京华时报的报道，华夏银行昨天对外宣布其房贷新政细则，并表示将积极争取通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)等多项措施筹集资金，用于增加首套自主性和改善型普通自住房贷款投放。
值得注意的是，该行还提出积极争取通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)以及发行期限较长的专项金融债券等多项措施筹集资金，专门用于增加首套自主性和改善型普通自住房贷款投放。这是房贷新政以来银行首次公开提及发行MBS.
楼市现状：成交回暖价格难涨
据21世纪经济报道的消息，多家代理机构和房企的销售数据显示，十一黄金周开始，一些项目来访量大增，此前的来访开始转化为实际签约量，10月前半月成交明显回暖。
在价格方面，主流房企的行为和判断仍趋于谨慎，认为市场以平价走量为主。多位业内人士表示，新政给市场带来的是一个销售窗口期，并不能说市场就此反转；长期来看，房地产业新常态已确立，楼市供求关系逆转，整体供大于求，房企去库存是首位，楼市正在进入存量房时代。
报道援引万科集团提供的数据显示，今年十一期间，新推盘30多亿，认购80亿，去年十一认购30多亿，同比增长120%。如果9月推盘和十一连起来看，从9月1日至10月8日，推盘290亿，认购270亿，比9月单月的数据好了很多。
事实上，万科并非个案。多家券商调研显示，十一期间整个行业销售都比较理想，大部分主要房企认购数字都高于2013年，应该是一倍左右增长。据克尔瑞监测的37个城市数据显示，十一黄金周共成交商品住宅138.36万平方米，较2013年、2012年同期分别增长3%和9%，其中13个二线城市市场回升最为明显，较同期分别上涨14%和21%。这还不包括假期因素使得多数城市网签滞后，大量隐性成交未在数据上及时体现。
但是从房价惯性看，目前房价下跌城市数量仍然是主流，大多数大中城市仍然面临房价下降的压力。据中国指数研究院统计，9月全国100个城市(新建)住宅平均价格环比增长-0.92%，连续5个月下跌，跌幅扩大0.33个百分点。
定价方面，从近期入市的新楼盘来看，定价以平稳为主。深圳的华润城、北京的中冶德贤公馆等，都采取了平价入市策略。报道称，万科有关人士认为，新政并不能扭转房价下降预期。去年房价上涨是过头了，市场一定要纠正。预判四季度会是继续降价的态势，甚至会有更多楼盘降价，房价下跌会更加明朗，降价的比例和范围会更宽，而且购房人会更加果断。
报道称，央行9·30房贷新政释放货币层面放松的信号，一定程度上有助于消除房地产市场下行风险。但多位业内人士指出，楼市库存依然处于高位，“去库存”是首要选择，楼市已进入存量房时代，房地产市场已进入供过于求的“新常态”。
据上海易居房地产研究院的数据显示，截至9月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794万平方米、20167万平方米和4052万平方米，环比分别增长8.8%、3.5%和2.2%，尤其一线城市库存已保持连续8个月环比正增长，且9月增幅又进一步扩大，库存压力巨大。
报道称，库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数，比如杭州、宁波、大连、青岛、无锡等，房价年内仍然有下行压力。
“从市场去化率看，万科重点关注的14个城市8月、9月去化率分别是0.68、0.71,9月市场销售低于新增可售，月度库存从1.41亿平方米上升至1.45亿平米。9月底库存去化月数11.6月，高于上月底的11.4月。”前述万科沟通会纪要显示，9月数据都不太乐观。
目前，一线城市库存水平比较低，11-12个月库存去化水平，存量绝对值与历史高位持平，只要月销量增加，库存消化周期可以比较快回落。但二三线城市有15-20个月的库存周期，实际库存值远高于历史高位，且人口增长已经放缓，40个城市过去5年约有30个城市人口增长率平均只有5%，很多二三线城市新房发展活跃度已经达到了一线城市的水平。大多数二三线城市会有长时间的调整，短期内不会再有价格的上涨。
前住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示，房地产卖方市场供不应求已经全面地为买方市场供大于求取代，供大于求成为市场发展的常态。陈义枫认为，房地产行业正在进入存量时代，未来中国的新房竣工面积、销售面积非常难以突破2013年的峰值，今后增量很难跨越，可是存量永远是增加的，并购因此成为永恒的主题。
